点击这里给我发消息 名茗乡安溪铁观音 铁观音 安溪铁观音 茶叶 铁观音的功效 铁观音价格 
图文直播实录:建筑综合体兴起与城市繁荣论坛
发表评论 来源: 编辑:mmxteashop 日期:2012-06-27

  随着城市化进程的不断推进,随着城市经济实力的不断加强,城市建筑也呈现出多元的面貌,这其中建筑综合体成为城市一道道恢弘的场景,不断改变着城市的天际线。

  聚焦青岛,这几年,建筑综合体也呈现出兴盛繁荣、遍地开花的景象,本土企业、外地蓝筹地产都不遗余力,倾力打造各具特色的建筑综合体。那么这些现实说明了什么?建筑综合体对于青岛城市的现在和未来又意味着什么?消费者又将如何面对一个建筑综合体的新投资时代?围绕这些话题,青岛房协、经理人俱乐部邀请业内专业人士和主流共同搭建这样一个有建设性的智慧平台,通过各抒己见、案例剖析、数据说话、希望更深入地解读建筑综合体的兴起与城市繁荣的内在密码。

  时间:2011-07-28(周四)14:30—17:30

  地点:香格里拉大酒店一期二楼24厅清香阁

  主办单位:青岛市房地产业协会

  青岛房地产经理人俱乐部

  承办单位:青岛城阳·时代中心

  支持:青岛日报报业集团、半岛都市报、青岛、青岛新闻网、搜狐焦点网、青房网(排名不分先后)

  ◆以下为现场实录◆

  【主持人青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江】:尊敬的各位领导、各位嘉宾、界的各位朋友们,大家下午好!

  主持人青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江非常感谢大家在百忙之中参加今天在香格里拉大酒店举办的“建筑综合体兴起与城市繁荣”高峰论坛。本次高峰论坛一有青岛房地产经理人俱乐部常务秘书长龙江担任主持。在此,我代表本次高峰论坛主办单位青岛市房地产业协会、青岛房地产经理人俱乐部,承办单位青岛城阳·时代中心项目向参加今天论坛的各位领导、各位嘉宾、界的各位朋友们表示热烈的欢迎!

  参加今天高峰论坛的主要嘉宾也:青岛市房地产业协会会长林民庆先生、青岛市房地产业协会开发委秘书长冯显泉先生、青岛城阳·时代中心项目总经理魏英女士,青岛城阳·时代中心项目总顾问苏林青先生,青岛亿诚投资公司董事长毕放世先生,还有在青岛从事商业地产开发的央企、上市公司、青岛本土房地产公司、全球著名商业地产代理公司的广大朋友们。

  本次论坛得到了青岛日报报业集团、半岛都市报、青岛及各大网络的友情支持,特别是青岛新闻网、青岛焦点网、青岛房地产网将要在现场进行文字、视频、微博等多种形式的现场直播。对于新闻的大力支持我们表示衷心的感谢!

  让我们以热烈的掌声欢迎青岛市房地产业协会会长林民庆先生致辞。

  【青岛市房地产业协会林民庆会长】:各位嘉宾,业界的各位同仁,界的朋友们,首先,我代表青岛市房地产业协会、代表青岛房地产经理人俱乐部,欢迎各位参加今天的建筑综合体兴起与城市繁荣高峰论坛!

  青岛市房地产业协会林民庆会长致辞随着中国城市化进程的不断发展,建筑综合体如雨后春笋般崛起。尤其是在国际化都市中,不论是建筑综合体还是城市综合体,在城市建设和发展过程中都扮演着越来越重要的角色。实践证明,大型城市综合体将会是未来中国商业地产的主流产品类型,这一趋势已经得到了国内主要商业地产公司的认可。

  今天举办的“建筑综合体兴起与城市繁荣论坛”,目的就是为了更加深刻地探讨建筑综合体乃至于城市综合体的兴起,以及将会给城市功能、城市繁荣、百姓生活带来哪些巨大变化?建筑综合体乃至于城市综合体的未来趋势会是怎么样?

  今天我们有幸请来了在做建筑综合体乃至于大型城市综合体方面很有建树的几家房地产公司的领导,与大家一起分享他们在这方面的研究。

  在这里,我还要特别感谢青岛城阳·时代中心的领导,感谢你们积极承办了今天这个高峰论坛,给商业地产的同行们提供了一个相互交流的平台。最后预祝本次论坛成功!谢谢大家!

  【主持人青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江】:非常感谢林会长精彩致辞。今天高峰论坛的主题是“建设综合体兴起与城市繁荣”。

  说到综合体,说到商业地产,房地产行业最近有这么一种说法,2010年是中国商业地产发展的元年,2011年是第二年,这说明中国的商业地产进入了高速发展的周期。正像林会长所说的那样,不论是建筑综合体还是城市综合体,在城市建设和发展过程中都扮演着越来越重要的角色。

  就像位于美国纽约最繁华的商贸中心区——曼哈顿的洛克菲勒中心,它是全世界城市综合体开发的成功典范。就像巴黎的拉德芳斯,这个位于巴黎西郊的拉德芳斯新区不仅给巴黎这座古城带来了现代化的建筑形式和现代化的商业业态,而且它已经成为现代化新巴黎的象征。就像日本东京的六本木,已经成为国际著名城市综合体的代表项目。还有的太古广场,深圳华润中心·万象城。它们都是每个国家、每座城市中集酒店、办公、零售、娱乐、餐饮、居住等功能于一体的综合性、高品质、标志性大型城市综合体。

  说到全世界和全中国著名的大型城市综合体,我认为今天到场的全球著名商业地产代理机构——世邦魏理仕很有发言权。

  下面邀请嘉宾——全球著名商业地产代理机构世邦魏理仕青岛公司董事张春雨先生。

  【世邦魏理仕商业公司董事张春雨】:感谢主办方的邀请,各位嘉宾,女士们先生们大家下午好,很高兴参加这样的论坛,接受主办方的邀请希望就案例给大家介绍。

  世邦魏理仕商业公司董事张春雨接到这个任务之后,昨天跟朋友聊天,春雨你去参加论坛,你们经常做一些综合体的项目,你能不能给我简单说什么叫综合体?你用简单一句话概括一下,城市总体体就是在一个城综合体里面实现一个城市的功能。什么叫综合体,就是把不同的建筑连接起来就是综合体。几个不同的建筑通过关联性通过城市的功能就是一个综合体,可以这么理解。如果是这么简单是不是每个开发商都可以做综合体,我有想说,其实任何一个国际化的城市都有个世界级的综合体项目,就像刚才龙总讲到的一些案例,在看一个综合体的时候有一些液态,第一有酒店的业态,写字楼的业态,商业的业态,以及公寓,我在研究这些案例的时候包括今天讲国内的国外的对比案例对比分析,其实国内的开发商对这核心业态中的四种是比较照顾到的,比方说酒店、写字楼、购物中心和公寓,对于文化、娱乐休闲业态的设计方面有所欠缺,一座城市综合体能够完成一个人在城市里面的所有的功能,比方说早晨起来去上班在写字楼就可以实现,中午吃饭这里面有餐饮,有购物的需求也可以去买东西,如果有朋友来这里有酒店,如果有一些白领的需求可以去看看电影或者看画展,在整个综合体里面可以实现。

  青岛有个项目是伟东的乐客城我估计也能成功,在整个城市综合体的核心设计里面有几个要点,第一首先有超大的空间尺度,第二有纵向的交通体系,第三有现代诚实的设计,大型城市综合体里面有立体的绿化功能,然后有高科技的集成设施。

  城市综合体一个是CBD城市中心的综合体,一个是交通枢纽性的,还有城市副中心城市综合体,新城综合开发城市综合体。

  我在做世界级城市综合体的案例的时候,其实案例有很多,我们星岛是一个海滨城市,我们有一些滨海的物业在做一些项目,我就选了横滨的一个项目,这个项目是位于横滨港的附近,该区域原是三菱重工造船厂,八十年代初期决定对该区域声势滨海工程,整体搬迁之后打造成一个二十一世纪未来的港口之城。

  这个厂并不在城市中心,因为靠近海滨,在开发之前是处于城市的边缘区域,目前已经成为城区的商业区以及重要的旅游目的地。

  交通非常便利,整个项目开发大概从1983年开始进行筹划,然后到2000年开始建成,这个项目大概是十几年的时间建成,分了几期开发。

  整个开发模式很多世界级的城市综合体不是一个开发商完成的,是一个开发公司负责整体的规划,整体的规划布局方面非常巧妙的将两个区域融成一个总体,西侧是商业为主,东侧是建筑密度比较低的以休闲、商业景观活动为主,两大区域主题鲜明,互相融合互相带动,功能上已经涵盖城市综合体的六大核心要素,基本上在这个项目里面可以实现。

  城市功能:配套非常系全,有艺术博物馆、有展览中心,有中心医院等等。整个未来21区有四个建筑群,有个皇后广场,太阳洋中心,时髦市场,里程碑大厦。

  整个项目里面几个代表性的建筑,里程碑大厦在90年代初期建成,我们现在看到它整个布局依然非常先进和合理,目前我们国内的建筑还在用这种方式来做,整个项目是有70层,293米,1—5层是商业,6—43层是办公,49—70层是酒店。停车位配了1400个。

  我比较感兴趣的商业我们每个项目都会做,在这里面充分尊重历史,引入了室外的商业业态。

  里程碑大厦的酒店也是日本比较高端的酒店,整个在大厦的210米以上拥有绝对的景观优势,可以从不的角度看到整个城市不同的面貌甚至可以远眺到富士山的景色。

  整个未来21区里面的项目就是皇后广场,这些项目每个单独拿出来都是一个项目综合体,拿到城区就是城市综合体。皇后广场里面包括百货、购物中心、写字楼和酒店,这里面百货目前成为横滨地区最主要的消费的目的地。它的酒店也是480间客房,在25层的建筑。

  未来21区的第三个地标性建筑是太阳洋中心是会展中心,每个沿海城市尤其有海景资源的城市适时的做了一个会议中心。

  另外一个核心业态就是商场,这里面有个世贸商城,里面还有一个娱乐性的商业,21000平方米,这里面有电影院,拥有横滨最大的11厅的电影院,还有一个现场音乐的表演场地,基本上国外城市综合体里面都有文化娱乐的设施,第三个有个欧式的婚宴会所这是很少见,然后有幼儿园还有其他餐饮设施。

  另外一个购物中心是家庭购物,整个城市综合体比较核心的项目。

  它里面有个在民智时期就流传下来的老的仓库,在2002年以后进行重新的和利用,使这个仓库焕然一新,这个仓库根据不同的季节里面会有不同的活动,这个历史遗迹的宝物对整个21区的整体定位起到非常好的推动作用。

  娱乐设施,就我刚才讲到,基本上城市综合体里面核心概念都有涵盖到,有个观景平台,有个俱乐部,基本上健康保健在这里可以实现,还有游乐的公园。

  这些城市综合体对文化的尊重和传承是值得我们学习的地方,里面有个博物馆,用废弃的帆船造的,里面有个三菱博物馆。

  大型商业综合体需要具备几个特点,一是交通需要通常,二是应该不错,以及它的综合性以及对于文化娱乐设施的构建形成整个项目的吸引点。

  项目的特色,这里面需要强调的一点就是它土地资源非常珍贵的时候还请了日本大师设计了历史博物馆,使得整个项目里面非常有特色,能够吸引到本市的居民包括会形成一个旅游景点。

  第二个项目是新加坡的HarbourFront,是个港湾城,位于新加坡南部海岸是新加坡重要的海滨旅游胜地。面有六栋的写字楼,有一坐综合性的商业加写字楼的集合,里面因为靠海建了油轮的中心,这里面也保留一个老的电站,也是因为重新的和利用,在做国外案例的时候都会发现,外国的包括开发商的历史尊重常值得我们去学习的,当然这里面也有一些高档的住宅区。

  这个项目是靠近新加坡主要旅游胜地圣淘沙,有比较好的景观优势,也要考虑它的交通,交通也是比较方便,靠近海滨但是有城市主干道,有地铁,快速,能够很快把消费者带进来送出去。

  这是整个地铁线的连接。整个项目是实现了居住区和功能区的合理的互补,两者相互带动又能够加以区别。

  城市综合体,写字楼是很大的支撑的,我们很多开发商并不愿意做写字楼,处理起来可能相对难一点。

  整个写字楼里面有几栋比较有代表性的,设计特点用了无支柱的楼面令高效的布局设计等等,这些写字楼设计不是一冲到天的大高层建筑,也有一些低层的,只有四层,右边也是四层的建筑,32000平方米而且是无支柱设计,这里面是放在整个项目的前面,可以整个面朝圣淘沙,享受整个滨海风景,在规划设计里面都是可以考虑的方向,有个综合性港湾中心,里面有商业也有写字楼。

  整个项目里面,新加坡是个旅游城市,里面设计一个旅游中心,是目前亚洲最大的油轮港,油轮上的客人消费能力比较强,这些客人到新加坡之后第一站就会油轮这个项目和圣淘沙。

  停车场方面,有地上三层,地下两层及七层停车场,这个项目开业两年多了,目前来讲非常好的项目。

  造型设计方面是讲活泼和流动的概念融入到空间和建筑特点里面,颜色是清新的白色,配合海浪沙滩。

  室外公共空间,城市综合体要素要有宽敞的公共空间,这个项目就做到了,里面做了很多国际艺术品在这里面展示,有很多的艺术品。

  公共空间的设计方面,可能不惜浪费土地,但是把整个空间做的非常舒适。

  整个的商业这一块因为吸引了当地非常大的购物中心,对项目起到了非常好的带动、促进的作用。

  这是我刚才讲到的发电站,这是被完整的保留下来,为了这个项目做了不同主题的俱乐部多家餐厅,这个是保留了一个发电厂,目前这个综合性的娱乐设施已经成为新加坡当地年轻人日常和非的场所。

  做城市综合体里面,这个住宅的量比较大。因为景色比较好,住宅销售基本上都是售謦。

  每一个成功的项目最成功的是吸引足够的人气,第二个是建筑特色,刚才我们看到无论是写字楼的建筑设计还是商业的建筑设计其实都是独树一帜的。

  功能分区非常合理,既相互又相互联系,能够使得整个项目可以人流共享。

  说完国外的项目也做一个国内项目的介绍,最后选择华贸中心,是我们团队做的。华贸是CBD东扩的一个进程中成功的案例,去大家可能都会考察华贸、银泰中心的项目,这些项目之所以成功我个人分析一是属于地理非常好,整个项目其实是有86.6万平方米,里面涵盖四种业态,我讲国内的城市综合体和国外还是有区别,国外是六大城市功能,我们国内基本着重于经济效益比较好的四种,有写字楼、商业、酒店和公寓,这里面就没有任化产业也没有任何的所谓的公共空间的设计,所以说我觉得这可能是我们需要的地方。

  这里面写字楼体量比较大,项目里面有两个有特色的地方,做这个项目的时候我们也在考虑,因为的写字楼其实已经很多了,在这个上是不是还要做大体量的写字楼的项目,这里面做了三栋写字楼,单价21000块钱作用,看开发商考虑的方向,如果你是想为整个项目长期去考虑,可能整栋的价格也可以考虑,在06年的时候单价只有21000块。

  第二个这个项目里面的商业是比较成功的方向,可能目前去考察项目,商业、百货都会去逛,里面有商业街,写字楼下面有华贸中心也是精品的购物中心,整个项目的商业目前做的是不错。

  公寓就不说了,大家比较熟悉。

  另外一个特点就是有两栋超五星的写字楼,一栋是丽思卡而顿酒店,一栋是JW万豪酒店,两个酒店开起来生意都很好,客房在每天两千的价格,基本上出租率很高。

  这个项目在酒店开发的时候吸引了泰国皇室的投资基金进行参股。

  我们在考虑个城市综合体对于城市贡献的时候,从三各方面来考虑,第一个,一个城市综合体、建筑综合体建成有三方面的功能,一是对城市的贡献,通过这个项目达到城市的名片提升城市的功能,改善投资,优化城市形象,二是对传承文化,增加消费一选择,改变消费观念,增加就业机会,三是对企业来说,积累开发经验,提升市场份额树立开发典范,大幅增加我们的收入。

  结束今天的时候,我想说其实每一座国际城市都有一座城市综合体,纽约、巴黎、东京、新加坡,我们希望有一天一个世界级的城市综合体在青岛出现,谢谢大家!

  【主持人青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江】:非常感谢张春雨先生的精彩。

  下面邀请嘉宾——青岛城阳·时代中心总顾问苏林青先生。

  【IMAGE时代中心苏林青总顾问】:各位领导,各位朋友,大家下午好!很高兴能参加这个会,今天论坛的题目主要是建筑综合体的兴起与城市繁荣,结合这个题目谈一下自己的感想和体会。

  IMAGE时代中心苏林青总顾问这次论坛我认为非常好,提供给大家一个交流的平台,大家有什么想法或者观点可以畅所欲言,一起研究,一起讨论,有助于我们在行业的发展以的心态百花齐放,大家互相学习帮助,取长补短最终达到共赢的状态才能促进城市商业健康发展。

  在谈建筑综合体之前,我想请大家看一个老照片,也是看一个老故事。

  大家看到这个照片是上海的老弄堂,这是上海的代表建筑的弄堂,至今大约有150年的历史了,1860年建成,设计出风格结合的建筑就是现在的里弄住宅,这种住宅非常独特,这里生活着各个阶层,各个身份的人群,邻里之间相互交流很紧密,不同的弄堂以不同的商业起名字,沿街一楼有各种的门市,有卖花的、卖肉的,是比较好的人居建筑形态,同时也影响着人的生活方式和思维方式,城市化进程不断推进,土地资源日趋紧张,建筑结合体渗透到生活当中,并开始影响着人们的生活方式,整个过程中上海的弄堂文化给了我们很好的灵感和。

  在1946年为郊区设计了可容纳337户供160人综合性建筑第一代建筑综合体,刚才龙总也说过,上世纪三十年代中期,美国纽约建成了洛克菲勒商业中心。

  接下来我说一下城阳,城阳是进出青岛市区的北大门,流动人口50万,韩国常住人口六万,城阳距沿海青岛中心35公里,自08年青岛城市规划确立一湾两翼的战略发展以来,未来几年内城阳会成为青岛一级副中心。

  先说说交通核心,城阳是青岛市的将来的核心区,自08年规划确立一湾两翼的战略发展之后,城阳会成为青岛的一级副中心。

  城阳不会有高端商业,从时代中心开始,我们可以自豪的说,高端商业已经产生了,而且将来还有不断的商业在这个地方会产生。

  交通核心,城阳是通港交际区,有机场,是进出青岛的咽喉,计划与2014年竣工的地铁一号线由市内直达城阳区中心。地铁的车程也就是20分钟。

  投资热点,城阳是青岛财政收入之首,外贸出口连续七年居全省第一,吸引4500家外资企业包括韩国LG,美国、日本、等29个世界五百强企业。09年胶州湾北部高新区落户城阳境内,由此启动大青岛经济圈的北移,其中外资项目21个,总投资9.23亿美元,按产业划分,制造业和服务业成为本次签约的项目主题,也是日前刚发布的消息。

  制造业项目35个,主要涉及高速列车、精密机械、新材料、新能源、生物科技、节能环保等产业,虽然动车给大家带来很多阴影,最近加了电机项目,这个区域里面就能够自给自足了,这是苏州一个很大的电机企业入驻这个地方。

  刚才说到制造业,再插一句,大家都在传闻可能青岛市中心北移的问题,最近青岛市北给我们提了一个议案,中心北移的问题,已经提交给中央里面去了,门户中心和中心北移,已经作为一个很重要的议案提上去了,这个应该不是传闻只是时间问题。

  城阳制造中心有11家规模企业集中到这个地方,到2015年年产值将达到600亿元以上,总部经济迅速崛起,过去的概念城阳是城乡结合部,现在城阳也在规划总部经济,马上有一系列的规划会出来。

  生活的重心,城阳的住宅市场一直是青岛房地产的焦点,国内的蓝筹地产、万科、卓越、龙湖、星河湾、中冶、中铁、世茂、首创等十家开发商纷纷落户城阳,为青岛提供一座座优美的大盘社区,同时吸引高素质的人才涌入城阳。

  该区的每个街道至少有一条特色商街,现在在建的啤酒街,饰品街等一批特色街区,逐渐成为城阳的名片。

  汽车商业街。有汽车商务办公区,高档汽车展览区,汽车消费体验区,配套服务区四大板块组成,总面积72819平方米,分两期开发。

  第五大商圈,青岛市2010年—2020年同样定义为继中山商圈、台东商圈、中商圈、李村商圈之外的,第五大新世纪商业中心,环湾的辐射力度要强的更多,给胶州湾北部的发展尤其城阳注入了新的活力。

  我们一直再说大青岛的概念,市内的土地资源越来越少,地貌形态也不适合做很多的综合体,下一步的综合体在城阳甚至将来在即墨都会大量的产生。这是我个人的一种判断。

  要发展大都市肯定不会局限在现有的土地上,城市中心会计划北扩,对我们各类商业物业、产业来说这是很好的机会,所以我们提出了新城阳、新商业,新机遇的六个字的口号,未来的城阳将会所有人以前对城阳的看法,而投资百亿元面积过百万的商业项目齐聚城阳正阳,60%的高档社区,70%的大型商业,80%金融机构与90%的高端商务活动,城阳正阳尤其城阳腾飞的跑道,将成为青岛的综合核心达到,如同今年的市南中,我们可以语言一下,未来得城阳正阳有4000家外企是我们的消费亲,22家金融机构是我们的资产管家,沃尔玛、利客来、青啤CBD是我们的左邻,红星美凯龙、时代中心、利群商厦、青特上豪广场是我们的右舍,世界级百货也是马上落入我们的对门,位于青威东侧,利群购物中心北侧的青特文化主题街是城阳区重点打造的特色文化体验区之一,所以在极有可能成为青岛第一大道的正阳上我们亲历打造了一个现代化建筑综合体现在的时代中心。

  解读时代中心,IMAGECENTERMASTER时代广场位于城阳正阳与春城交汇处,涵盖商业街,酒店餐饮、酒店式服务和公寓三大业态的城市功能综合体,IMAGECENTERMASTER时代广场既大众化的一面同时又是高科技高智能的集合,室内交通由垂直电梯、扶梯等等,通信有电视、电报、电传、传真、联网等组成,系统、传呼系统的设置和分区得以,可以说是北部地标式城市建筑群。

  城市综合体一个显著特点就是均在所在城市树立了地标式建筑,时代中心也不例外,时代中心是以式为主轴的,沿正阳三个口,连通项目南北两侧,将城市人流多渠道的引入,让人们活动,中央景观不仅是进入项目的主要道更是人流的聚集地,为城市增添充满活力的色彩。

  在景观里面,也设计了山与水树的概念,在里面充分的体现了。

  时代中心拥有180米的沿正阳展示面,四栋商业体,银行、品牌旗舰店、精品餐饮和公共娱乐、商户入主,形成具有金融特色的高端临街商业群,这个已经销售完毕,在青岛北部三万多一个平方的供不应求,当时开业时候我在售楼处,当时在吵架,是开业的请了几个业主回来,每买到房的业主在吵,我亲眼所见,三万多平方的商铺都抢了,开盘第一天就没了,说明这个区域将来的商业趋势得到了很大的收获。

  这就是城阳的投资能力,当然产品的区位和设计也确实是比较好的。

  内街商业,由中心广场和宽就米的附将人们引入,由专业商业管理公司按照高端客户需求引入不同消费品牌和经营的商铺,形成一站式休闲。

  酒店产品,时代中心签约法国雅高酒店集团下的宜必思经济型酒店品牌,以高质量全面的服务,富有竞争力的标准价格为商务旅行客户提供便捷舒适的服务,雅高酒店成立于1967年,全世界超过4000家酒店。

  时代中心还携手国内知名的高端酒店式公寓管理公司为高品位要求的城市经营量身订作温德姆酒店公寓,填补青岛北部的高端公寓的空白,城市综合体均在所城市建立了地标式建筑,由高层住宅济南的万达广场,180米的高的超五星的酒店,又如无锡万达广场等等。青岛的华润万象城也成为南部的地标性建筑。

  我们时代中心也是作为青岛北部的地标建筑来定位的,该项目预计明年五一全部对外营业,将成为环胶州湾北部的地标的建筑的城市中心,请各位拭目以待。

  刚才说到主题建筑综合体的兴起与城市繁荣是什么关系?在这里我也谈一下自己的看法,刚才为什么说了那么多项目,并不是说我们在这里自卖自夸,说明什么问题呢?对城阳青岛北部的定位和这种观念你要以新的视觉去看待它,将来是不可小看的综合体的聚集区。

  随着城市的综合发展水平而应运而生的,其他的概念不想再说了,因为刚才春雨董事说了非常多。

  结合这个项目来说一下,时代中心是一个复合型的街区式建筑综合体,有步行街、酒店式服务公寓、咖啡厅、面包房、洗衣房,健身俱乐部以及休广场等多功能符合业态组成,伴随着正阳商业崛起而一起成熟,将成为市民在青岛北部、会晤、社交、休闲商务接待的首选目的地,对青岛来说,青岛这几年单在城市总体来说,不管是万达广场还是正在规划研究当中的华润万象城,证大大拇指广场,以及时代中心的三期都很有代表性,他们将把现在城市的概念、集约生活的概念很好的体现出来,同时这些项目的建成和投入使用迅速提升和改变人们的生活品质和生活方式。相生相继,建筑对这些区域的生活影响会越大。

  市场的发展是受基本供需影响的,房地产自然不例外,有相应的需求才会产生相应的建筑,对区域的发展是快速巨大的。

  我认为有三大优势支撑发展长期的利好,第一个我题目主要是内涵给购房人带来多少好处,第一功能齐全,全面提升生活品质,第二更多的投资回报率,第三是带动区域的发展,这是给投资者、购房者潜在的好处。

  以个人的体会,讲一讲建筑综合体的发展趋势,第一我认为是功能与规模同步扩大化,尤其在青岛,从前年开始,建筑综合体规模和功能会同步扩,将来还有北移的趋势,第二加强城市建筑,市政建设的综合化,第三空间流线组织的立体化,第四功能与空间的城市化。

  城市综合体有四方面的问题,第一城市商业综合体其实并不想某些人得那么神秘,或者那么高不可攀,实际上就是一头大象,真正的商业综合体是复合型的表现。

  每一块都可以作为主力的主题,“1+2+N”和“N+N”的极端配比方式,目前比较明显的业态组合形式就是对城市商业综合体的总体认识,第二由于城市商业综合体它的开发模式跟其他的不一样,有几种方式,开发模式,单纯以商业为主占目前整个建筑综合体开发,开发面积大约45%—65%的比例,创业占到3—5%的比例,真正以休闲和娱乐为全城市综合体目前正在发展,也是一个发展的趋势,大概占到30%左右,这个主要从开发商的实践当中看出来,在这四种开发模式,开发商的注重常明显的。

  从事商业综合体牵扯到几个关键性的问题,大约问题有十二个,首先城市商业综合体有几种说法,有叫建筑综合体,有叫商业综合体,有叫城市综合体,我个人认为其实说的是一回事儿,第三个问题又派生出几个问题,首先是城市商业综合你的总体定位问题,城市商业综合体的总体定位我们泛泛的说根据诚实的区位关联也很大,有人说在繁华的闹市区那个地方才能做城市综合商业体,这里面有七个点,主要出现在交通枢纽,二是城市的CBD,三是开发区或者新的城市中心,四是商业街区,五是大型的新型交通设施聚集的地方,六是大型商业设施,最后是旅游风景区,随着一般的旅游综合体的出现,在海南三亚曾经开过,就是以旅游为主题的商业综合体也做了探讨,把旅游作为的综合你来研究。

  二是规模的问题,是商圈决定地产规模,目前有两种方向,一是做城市商业综合体,什么都具备,并且是辐射的范围有明显关系,一般一千万人口的城市里面建筑综合体的数量在五到十个之间,如果再六百万到一千万就减半,一般这是一个经验。

  三是涉及多我们业态的融合问题,这里面有四个小点,不同的业态和业种相融和性的问题,如果不相容也不那就是共生,某些业态和某些业态才能在一起,同样是酒店式业态在一个综合体里面是不相容的,业种目前按照人均三千美元到七千美元的区间,我们国家占的是138个业态,在这当中,部分在城市里面的城市,有相当一部分业态是不能共生的。只有20%到30%能共生,比如说酒店和写字楼或者商场他们之间是相互导引,在公交车、电车包括其他外部交通系统怎么实现,在一个楼层层面人员的流动并且存在布局的问题,目前最关注的2005年以后青岛综合的业务,05年开始有商业综合体比较发达,交通问题作为整个综合体设计当中一个非常关注的问题,目前有几种方式值得关注,一种就是圈阅式的交通体系会缩短,商业中心和运动空间的重叠,包括一个拉动都是一个交叉的重叠,这样效率比较高,我们单纯从城市综合体的密度和高度去看这是一个现象,这才是抓住了问题的关键,我的发言到此结束,谢谢大家!

  【主持人青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江】:谢谢苏总,代表时代中心的总顾问的角色讲讲时代中心,如果想详细了解时代中心,可以跟时代中心联系。

  下面我们以热烈的掌声有请金沙城市广场屠四星总经理,他是我们青岛金沙城市广场的总经理,具体职务目前暂挂总经理,出了青岛马上就是执行董事长。

  【金沙城市广场屠四星总经理】:不好意思,今天因为我把这个会议推迟了一点。

  我觉得从商业的角度来讲,人常说做住宅的是小学生,做商业的是大学生,要说到城市综合体可能是指博士生,从商业的角度来讲也是陆陆续续也在有做但是没有成系统的一个学习的过程,所以今天我觉得只是把自己的个人得一些经历和结合我们项目的招商的东西提出来,跟大家进行分享,谈不上比较成功的经验。

  金沙城市广场总经理屠四星做商业地产我想从99年开始,当时在惠州做第一个项目,当时是三千多米的商业,因为我们当时在深圳,当时就把它搬过去进行经营管理,这个商业现在做的成功,从现在来看后续十来年经营非常好,当时的销售也非常好,这是初涉商业地产行业来说,这个项目的成功,现在想想其实很简单,第一有好的市场,第二有好的品牌,第三开发商对这个项目很清楚。

  02年在广西南宁的时候,一个五万两千平米的商业,曾经在03年深圳地产有一个项目请了克林顿去做形象代言就是这个公司设计的一个房地产的项目,非常好,商业的动线设计是找的英国的前三甲的设计公司,项目从硬件上来讲非常好,地段也非常成功,但是这个商业经营三年就关门了,从这个角度来说,王府井的经营当时的经营还是有点比较陈腐,第二从规划来讲,从硬件的角度上来说提供了非常优良的硬件,但是在商业的布局来讲,是有硬伤的,因为王府井要了最好的,而这个商业是三百米长条形的商业,我们自己配合开发商做了一个购物中心就是店中店配合了一些功能性的餐饮、娱乐、文化的东西,自身的经营能力比较差,导致后面两万七千平方经营不见成效,导致拖垮整个商场,这个商业还在空着,在广西南宁第二商圈的核心地段,

  经历了这么几回之后,包括乐客城,地汇有个硬性要求,这个商业我帮你规划设计,我要挑项目,还有个刚性的项目,这个项目我给你建好了以后三年的经营管理必须我来做,我曾经提供过最好的商业的硬件设施,最好的民族品牌第一店的商业,最好的商圈,但是没有形成最好的经营管理,如果我们建的在好但是不是最终的使用者,王府井进入的时候提出了一些物业硬件的修改意见,但是没有办法,已经没有太多的空间去做,所以在这个里面,其实我们做商业地产,我觉得现在不敢说城市综合体,因为这个题目太大了,里面涵盖的内容也太多,更多的我们就一点就是关于商业,现在我觉得在这个商业里面,包括我们现在做的金沙广场,我们这个公司大家也都知道一直处于做住宅开发,商业地产也是刚刚进入,所以一下子面临着这么多的项目,有七个金沙广场的商业项目,我们所面临的问题也常的多。

  首先就是刚才提到的回想起来在商业经营和商业规划两个工作层面上的问题,在现阶段金沙广场的工作的做法是这样的,这是我的一个招商手册,这是我们在结合着我的项目的土地指标去做了一些初步的规划设计,都是做了一些模块化的设计,为什么只能做到现在这种程度我们几个项目都没有开工去建设,现在主要任务是去招核心的主力店,因为我们几个项目体量都非常大,加上地下都应该六万、八万、十万的体量,在体量的选择上来讲,这个商业项目我们也是请世邦魏理仕张总做的前期研究,我们现在的地方第一体量问题,虽然指标给了我这么大,十万平米,但是我建多少是合适,如果我建了十万平米的空盒子,不如建一个五万平米的快速变现,商业地产第一风险大、投入大,但是带来的效益更大一些,在这里我们考虑的也是比较多,整个我的开发体量问题,并不是越大越好,集客能力和商业体量成正比的,但是消费半径有多少消费力支撑你的商业体,所以商业体量,因为在县级市调控的空间还是比较大的,比如说十万平米可以做到七万,可以做到六万,剩下四五万可以做成塔楼,也是可以接受的,这是我们考量的一个问题。

  说实话,从开发商的角度来讲,并不是很懂,换句话讲,即使找到建筑设计院做出来的也是七十分的东西,真正使用者,鞋子合不合适,只有自己知道。所以在这个来讲,我们做的几个项目都处于这样阶段,去做了很多模块化的东西,甚至这也比较多。

  这是位于胶州新区和老区的结合处,是福州上。

  在这个项目的考量来讲,本身有三个物业指标,有商业、写字楼、酒店,我们在规划的过程中实际上考量有几个硬性指标,第一停车场,停车场要足够大,第二在整个影响来说,我是最小化的影响核心层,在这个项目我们做了超高层,这样一个核心层,对商业的影响是最小化的。

  这是胶州另外一个项目,汽车站旧城的项目。

  所以现阶段我拿着这样的东西去外面招商,效果其实还是蛮好的,我第一目标是选择大的百货店,最好是在五万平米以上的,其实现在最好招的是电影院,只要有个项目,有合适的物业条件他都愿意进来,二是超市比较好招,但是大百货是比较难找的,在超市这块我们也接触了很多,麦凯乐自己带超市,现在我们招商方向就是招五万平米以上的大百货,因为只有它才能解决我们大商业体的规划问题,我只是招两万平米的超市带动不了我这个商业,它只能满足它的要求,所以现在这样就说到了招商的问题,现在全国各地的招商,、上海、深圳都联系了很多,这里有一张图,这是一张大青岛的区域图,这也是我们七座金沙广场的大致分布图,来的这些客户从外地来了以后,我们跟他讲是你跟着我们金沙广场去看青岛的发展,青岛环湾一日游,当然现在隧道开通了,基本上半日游可以解决问题,我们跟这些商业沟通的时候我们也是有所选择的,什么样商业客户能够跟我们的成功几率是最高的,在全国来讲我解除了这么多的百货的老总,他对的认可度常高的,换言之,实际上青岛对山东的商业认可度高的原因有两个,商业密集度最高的是广东,广东很多城市里面商业都做的非常棒,二是在P来讲山东是仅次于广东,广东商业之所以发展是因为整个城市发展比较均衡,每个城市经济P都不错,城市的总量,人口的总量都常好的,所以适合连锁企业的连锁开发,网状开发,这样可以在一个网点,可以选一个核心地段这样一个配送中心,使得运营成本降下来,一定是多店开发,在一个区域定下来一定是多店开发,相比我们,其实比广东省更有优势的地方是在哪里,第一我们的各个级别的城市,城市发展的均衡性也非常好,不像很多的城市可能是核心城市,很多城市不可以像我们广东、山东点状开发密集开发因为我们有优良城市发展的基础。第二有非常好的山东基础,农业基础,非常的多,所以现在这些商家包括百货、超市他们都逐步的把眼光投向了整个,他们还有一个原因,原产地的可以把很便宜的价格发往全国各地去,再放小来看我们青岛市,之所以现在我们招商还小有,青岛市不管是即墨一百万人口,全国百强县之一,还是我们的开发区市区也好,现在来说,在整个青岛大范围来讲,它的隧道和整个胶州湾大桥的开通使得整个胶州湾成为一个内湖,而城市成为扁平化的东西,我们讲城是居住的地方,市是交易的地方,原来是先是有交易的地方,交易的人多慢慢形成城市,现在是先有人了以后慢慢商业才会进驻,整个大的区域上来说包括刚才讲的开发区鞍子码头来看,周边没有先行的人,但是抬头一看周边新建的房子有三四百平米等待入伙的项目,很多商家说你已经考虑到各方面的因素,剩下我们开发商一起来跟你做具体内部商业贡献的设计,如果想做大型商业至少提前三年跟商业进行招商,因为现在招商比如说深圳的??仁仁乐大型超市加百货、加电器,今年开业完是150万个店,每年是50个以上的店开业,每年至少签50个新店的合同,现在来说正好符合他的开店周期,现在与13、14年的店,开发节奏加上开发节奏也正是这个时候来进行开业,正好符合它的企业发展的过程。所以这个里面在整个青岛的商业来看,实际上是发展常不平衡的,也是整个商业对青岛的商业比较关注的原因,青岛的商业发展是低水平的,万象城可能成为青岛商业的一个代表作,我们最好的地段,最好物业交给了家乐福和佳世客超市去做,它代表不了一个城市商业的高度,在未来城市发展过程中,实际上以后会有更多更优秀的商业,因为整个商业的发展在城市发展上来说,会越来越均衡,而不是说成为一个像现在青岛镶了金边的抹布,整个恢复成为一个均衡,可以多点多集合的多城市核心的发展模式,也会形成商业核心,这些商业核心自然而然吸引了更多的商家进驻。

  大致讲这么多吧,谢谢大家!

  【主持人青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江】:非常感谢屠总,刚才屠总提出一个概念,我们今天邀请的基本都是做商业地产的,进行一个关门的讨论,看看商业地产怎么做,青岛的商业和一线城市商业差别太大了,住宅和一线城市差别一个档次,两个档次,商业可能是好几个档次,我们看青岛,就像刚才屠总说,最好的要给了卖场,这不是扯淡,卖场只是商业综合体的附属品,不可能成为主导体。

  屠总还有一个消息,就是先设计先招商然后再去建,千万不要建完了再招商。

  现在请做的商业不错的商业公司来谈谈青岛证大大拇指有限公司招商策划部的金彦副经理。证大大拇指在上海运营已经比较成功,商业综合体可能有十种、二十种模式,证大大拇指在上海一种模式做的非常成功。特点是商业、休闲、游乐做的非常好!青岛现在有多少综合体在做艺术品呢?有吗?可能有,那就是证大大拇指,有请!

  【证大大拇指广场-青岛证大招商副经理金彦】:很荣幸能参加这次论坛。现在向大家介绍我们的证大大拇指广场。我们大拇指广场是由证大集团开发的,我们总部是在上海,主要有两大业务板,一是房地产的开发和运营,另一个是金融综合投资,当然我们是属于房地产板块,这是我们房地产开发的一些产品,主要分三个产品线,一个是纯住宅,一是纯写字楼,另一个就是我们的商业地产,今天主要讲社区商业地产的案例,上海的大拇指广场和青岛大拇指广场。

  证大大拇指广场—青岛证大招商副经理金彦这是上海大拇指广场,总体量是11万,一部分是我们购物中心,另一块是我们的酒店,三万平米,大拇指广场是在03年开始筹建到05年开业,主要分六大业态功能,餐饮、娱乐、休闲、儿童、生活服务还有购物,零售主要是以家乐福为主力店,包含了各种休闲的女装、鞋类、数码精品等各种业态,餐饮主要是以中华料理之国际连锁餐饮为主力店。

  休闲娱乐主要是以量贩式的KTV好乐迪,包含美容美发健身为次主力业态的全休闲娱乐王国。

  文化艺术教育由我们证大艺术馆、儿童科技营为主,星宝宝为次主力店,满足整个社区的人民的文化层次的需求。

  生活配套满足居民的全方位多角度的生活所需。

  酒店办公是准五星的酒店。

  实施战略联盟,联合运作市场推广,以主题推广、品牌演、商业促销,民俗节庆,等形式极具人气,形成好的效益。

  这是大拇指广场几种推广形式,主要用几种推广,一是主题推广类的,以主题为中心展开的活动,二是品牌演的,三是商业促销,四是民俗节气类,时尚星秀类的,我们会邀请一些明星参加各种不同的活动,还有灵活创新类的活动。

  我们在成功的模式带到了青岛,这是青岛大拇指广场的鸟瞰图总体量是22万,包括三部分,高层是我们的酒店式公寓,现在6月18号已经开盘了,希望大家去了解一下,关注一下,它的售楼处就在大拇指广场内,这边是海尔,这边是同安,这块是我们的酒店和美国卡尔森管理酒店合作的,我们为什么来到青岛?前期我们也做了很多前期市场调演工作,06年我们就开始拿了这块地,到今年11年底才试营业,整个五年的工作我们做了很长时间的市场调演,包括前期的策划、定位,大家看一下这个图主要是青岛经济技术指标,人均消费支出和人均可支配收入,青岛是仅次于沈阳、太原、上海位居第四位,说明青岛是愿意消费的城市,所以和我们开发商的目的是相吻合的。

  随着青岛市,青岛市中心由西向东的转移青岛市商圈也发生大的变化的趋势,现在青岛市最繁华的商业也是在东部商圈,包括麦凯乐、百里广场、心海广场,随着10年的丽达广场的可以,崂山商圈的潜力慢慢会发觉出来,所以我们大拇指广场选择了崂山商圈的潜力股来这里发展。这是大拇指广场所在的区域,海尔,整个崂山区的商务区的定位主要是以办公为主,商业休闲娱乐为主的休闲区,商务一区和二区基本上完工,商务三区有几栋写字楼在建,整个商务区的总体量大概是250万左右的体量,所以整个250万体量的办公人群是我们大拇指广场整个消费人群很好的支撑。

  这是我们的一个数据,酒店式公寓基本上是地上体量6.3万,商场是十万个体量,纯的商业面积是7.5万,酒店是2万的体量,总体量是将近22万。

  对一个购物中心来说,最重要的一个是交通,一个是人,现在看一下整个大拇指广场所在的交通和人流的区位。

  这是我们的,大拇指广场,东区基本上是一些高端的,东区西面都是大部分的高端社区住宅区,紧靠在大拇指广场西侧的海尔东城国际、鲁信还有青岛市的回迁房,基本上每一个小区都是四千到五千户的大体量的住宅区,我们大拇指广场前面的同安,年底打通的话,整个浮山后三十万体量的居住社区也是大拇指广场的很好的消费群体,从大拇指广场到浮山后基本上开车是两分钟车程,从我们这个区域到机场20分钟的车程,到石头老人风景基本上就几分钟的车程,交通非常便利。

  基本上被三个商务区所环绕,周边是大型的住宅区,而且整个住宅区的消费潜力是很大的,还有我们西南侧的体育馆,大剧院。

  体育馆和大剧院的旅游人群的消费也为我们大拇指的提供了非常好的消费群体。

  大拇指广场目标消费群体想在三年之内辐射三公里之内35万的人群为核心,未来我们是希望辐射五公里之内75万的消费人群。

  我们大拇指广场一个定位还是六大业态,餐饮、娱乐、休闲、儿童天地、生活服务、购物,生活还是我们整个项目的主要的目标。

  这是我刚才说的整个大拇指广场的三种功能构成,酒店、商业和公寓。

  我们要做是大拇指品牌的延续和升级,有几个方面,一是建筑形态的升级,大家可以看到我们大拇指的建筑形态是很特别的,在青岛也是绝无仅有的建筑形态,是有几个独栋的单体做的半式的购物中心,结合青岛的气侯特点做了半式的购物中心。

  因为我这个项目有几个入口,大家我知道青岛市地形比较特殊,基本上这个区域的地势是很低的,高差基本上在15米左右,下面有几个主入口,人行入口有四个,车行入口是两个,通过不同的入口可以到达商场不同的楼层。

  大家可以看到这一个入口基本上直接到达一层,通过扶梯可以到达商场的一层,这个入口是可以直接到达商场的一层,通过人行梯到达商场的两层。

  现在我这个大拇指广场主要是地下两层式停车场,地下一主要还是以超市为主,配合一些生活配套,地上主要是四层的分布。

  一层和两层主要是以国际时尚的男女零售为主,我将我们现在谈的一些品牌跟大家说一下,这是一层DQ冰激凌、凌志的四个品牌,星巴克,这是一层的品牌。二层北区做了一个户外运动和休闲的运动广场,主要还是像阿迪、耐克,蓝色的区域基本上都是时尚零售,江南布衣、播等这种服装品牌,这个区域我们做了一个第一次进美国的母婴连锁品牌,二层唯一的餐饮就是必胜客,我们商业的餐饮都是往上拉的,考虑到必胜客在青岛都是在一层,我们也是把很好的,二层餐饮给到了必胜客。这个我们做一个珠宝店。三层北区做了一个儿童天地像儿童的玩具、乐高,服装,几个儿童品牌,儿童早教红黄蓝,式的儿童游乐,朵朵开,还有创意宝贝几个品牌。三楼的餐饮肯德基、绿茵阁、外婆家、味千都是在三层,这是电玩。四层电影院,中影,这一块我们是做了一个快餐区,这是两个大餐饮,海边人已经确定了,海底捞现在在谈,之前也谈过俏江南,KTV,我们现在和格兰美合作。负一连着一层的麦当劳,这些区域都是生活配套的,面包房、药庄这些品牌。

  基本上这是品牌业态分布,招商率在80%左右,年底开业,希望大家多关注我们大拇指广场还有深蓝公寓,谢谢!

  【主持人】:这是我们开业最早的,希望为今天参加活动的商家迎来2012年更好的开端。证大做了一定位有是社区综合体,所以证大目前销售的公寓基本上客户来源于海尔东城、鲁信以及周边,这是真是体验出一种社区商业的特色。

  苏总谈到一个马泰公寓,看看里面怎么做,初级阶段很多的设想,到了现在有很多的东西,包括日本的、法国的一些新的业态,但是日本还有一个业态做的非常好,就是波多水城,在日本也是打造了很多年,历经十几年的时间,真是一个非常的商业的项目,这个项目第一次被引进,引进南京到水油城,伟东集团也是首次进入商业地产,跟日本之家设计所进行合作,又把水油城的概念引进了青岛,起名乐客城,下面热烈掌声有请青岛乐客城商业运营公司的总经理马川青先生。

  【伟东乐客城-伟东商业管理公司总经理马川青】:谢谢有这样的机会跟大家学习和交流,因为刚才几位同仁讲得很多了,今天就利用15分钟的以伟东成立的项目以点带面讲讲我们伟东进入地产商业进入商业领域的个想法。

  伟东乐客城—伟东商业管理公司总经理马川青从乐客城的发源来讲,我们希望能在青岛北城市中心做一个新城市的延伸,这个图可以给大家看一下,这是夜景。刚才世邦魏理仕张董事和龙总都谈了好几次,我就讲讲我的想法。

  伟东在青岛是一个12年的地产企业,我们是中国百强地产企业,这个就不谈了,在09年的时候,陆伟东也是一个比较有先进性的选择,第一次进入商业地产,而且是选了最好的,好的一定要自己使用,但是在之前我们大部分在销售。

  乐客城我们请了日本做了设计。我们叫乐客城,意思是跃动、摇滚、欢乐的意思。

  地理在李沧广场的对面,李沧有两个比较好的地方,一个是李沧广场,这是李村河,李村百年大街在这个河上,三号、二号地铁线都在贯穿,非常好。占地面积2.4万平方,容积率不到四。

  这是个卫星图。

  这个材料一部分是我们在上海招商用的,跟招商有关系的我就不再讲了。

  为什么要把这个详细叙述一下呢?从商业的角度来考虑,我们非常重视卫生间和停车场的概念,刚才跟毕总讨论李沧的地铁问题,M3号线在14年年底,M2号先在12年底,在两个线开通之前我们先开业两年,我们计划明年1月10号开业。

  停车场一期停车1252个。

  建筑设计,刚才张董事也做了一个日本波多水城和六百木,我们这个物业设计是给六百木设计的,美国设计公司做的设计。

  基本上元素总设计师在崂山待了一天,把基本元素放在这里面,前天我们开展一个建筑会,我们总工程师去审核办报审的时候,他从业三十年没有见过我们这么复杂的设计,刚才我们讲从最好的,这么低的容积率,这么大的空间,给顾客创造的常好。这个物业应该是值得一看。

  体验式建筑公园,希望我们能够成为不仅仅是购物公园,不仅仅是娱乐购物场所,而是成为一种你经过就能记忆的地方。

  1500平方米的水系景观带,这是在南京水域城的照片。一个设计师,一个风格,除了有点旧以外基本上和我们的差不多。

  这是室外的一个水系,延续到整个塔楼式酒店,是个室外步行街,整个动态比较复杂,规划不好会产生很多的商业死角,绿化面积达20%,除了公共通道的,商场大部分是绿色覆盖。这是效果图。

  建筑团队设计师,这是日籍美国人。

  这是CCD公司在国内外包括在日本做的比较多,包括在东南亚做的一些项目,这是我们顾问团队兼后期的运营,我们计划准备长期合作。

  开发的独特特点,一是李沧广场一是李村河流。二是宽阔,我们在看上海的广场也是这种感觉,里面很拥挤,包括中午吃饭需要排一个小时的队,但是动线感觉比较宽敞。

  第三个我们希望包括家庭生活、儿童娱乐的设计场所,我们后期的运营和招商定位也是这种策略来进行。

  从人生的角度,恋人约会、新婚生活,两代同堂,三代同堂根据人的生活需要来配套相关的服务。我们这个项目除了住宅以外就是商业项目。

  商业模式大概也都讲过了,加盟的点我们不讲综合体,我们讲点位的综合体,面积虽然不小,但是比一个20万左右体量的来讲我们面积并不是很大,但是在目前李村商业面积公摊来讲,常大的公摊率的,我们更多的是做一种老调长谈,我们零售类会压缩一些,餐饮会多一些。我们起名叫娱乐性商业设施。

  定位刚才讲了娱乐性商业和时间消费型设施,我们整个的空间从地下一到四楼可以不用坐电梯不用走楼梯就可以步行过来,有一个坡型的线在里面,可以散步。任何时候都是愉快的,可以买到时间型消费型的设施。

  布局规划,我们商业来讲,场外是讲车的动线,场内讲的是人的动线。我们对业态的规划,最后有几个图纸大家可以来看一下,做了几个月的讨论,半年之内才定下来的,为了什么?是为了把更好的品牌往里放,希望整个场子没有死角。

  我们可以开业是在明年年底,计划在今年把一些品牌合同签完,目前进展非常顺利,主要是优势。

  招商布局我简单说一下,这是地下一,其实餐饮娱乐配套还有服装,还有主力店、次主力店常分散的。一般分了三块,这是一块,这是中间的水系,后面是适合旗舰店的地方,整个店铺面积量并不是很大,目前来看我们的储备品牌超过十万平方了。

  基本上我们定位跟南京水域城差不多。有两个时间,因为准备了三个招商的东西,没有考虑太多的其他东西,一是如果我们对这个项目比较感兴趣,我们在九月下旬在香格里拉做一个项目发布会,我们三个商家会参加这个活动,在这之前我们会做一些相关报告,解释一下为什么到现在为止大家之是说乐客城,但是没有做任何发布,我们没想好之前是不会做广告的,所以在九月下旬做个招商发布会。另外一个时间是在八月中旬做广告,1300平方米的接待中心,包括我们商铺,接待中心是我们招商跟销售的中心同时开幕,这个在八月中旬在做。

  谢谢大家!

  【主持人】:刚才说青岛地产商很多都是新军进入地产,但是起点都比较高,准备的也比较充分,包括我们的设计单位,建筑单位,尤其后面的运营单位,刚才听马总说都常优秀,青岛就这么个特点,要么不做,要做就做的好好的。

  刚才听过了东海岸几位业内人士的发言,我们也请一位西海岸的代表。康大地产前段时间做了一个山与海的大型项目,两千多亩地,非常好。我们邀请了康大另一个项目凤凰广场,今天非常高兴康大地产的副总经理邵明林先生今天亲自康大地产凤凰广场小小大大的零零碎碎的事情,掌声有请。

  【康大凤凰广场--康大地产副总经理邵明林】:尊敬的各位领导,业内的各位同仁,亲爱的朋友们,大家下午好!很荣幸参加今天这个活动,并且有机会为大家讲述凤凰广场的一些故事。

  康大凤凰广场——康大地产副总经理邵明林凤凰广场这个项目它的区位在青岛的开发区西海岸,大致从整个大青岛范围上来看是这样一个状况。凤凰广场所在的具体区位在开发区的长江西,很多的朋友应该非常清楚,西海岸整个开发区两条主要干线一是滨海大道,另外就是长江,滨海大道类似于东海的感觉,长江类似的感觉。

  康大凤凰广场这个项目跟前面几位专家谈到的综合体略微有一些不同,不同就是凤凰广场这个项目从综合体角度来讲更加的偏向于酒店,整个项目所有的加在一起是总建筑面积23万,住宅的部分是11万,前面共建部分是12万,住宅部分已经入伙了,09年开售的,均价是5600,最后年底的时候卖到12500元。

  住宅这块简单一说,这个项目的住宅是康大的第三代产品的代表作,可能有一些朋友去过康大的风和日丽,风和日丽是康大第二代产品当中非常典型的项目,因为康大企业在住宅开发过程当中非常注重园林的打造,园林的密度非常高,垂直感,层次感非常强,但是它缺少风格化,我们没有一个非常有特点的主题的园林处,从第三代产品开始,康大开始去注重园林的风格化,凤凰广场的住宅的项目叫凤凰国际,做的是苏州园林,为了做这个项目,我个人去了五趟,公司总共去了六七趟。

  非常讲究产品的功能化和它的尺度感,这是110平米的三居室和130平米的三居室,他们之间在功能和尺度上的定位是做多少合适。

  拙政园园区景观常漂亮的,“产早淋浴经,??鸟名山更优”这是文政园的诗词,也是我们作为的广告词。

  整个开发区商业和的核心区相对来讲是比较明显的,最早期形成的以香江形成的集群。总体量在20万平米以上。

  另外是长江中的核心区,这个核心区是近几年来逐渐形成的,以香江定位中低,长江中这个集群定位相对来讲高一些。里面有麦凯乐、佳世客、利群还有等等,总体量也在20万以上。整个大区域在商业业态呈现出非常同质化的特点就是都是以百货为主的,这是我们当时在做项目的时候对它的一个整体的调研之后得到非常有特点的结论。

  另外我们这个项目离整个大的集中的商圈直线距离离长江中2.2公里,离香江商圈是3.7公里,这个距离正好我开车是三到五分钟,步行要半小时以上,从区域来讲这个项目是比较尴尬的。因为在海边,这个项目的住宅销售的速度和利润的拉升是比较容易的,做商业还是处于比较尴尬的境地。

  所以我们在对市场进行了解完了以后,结合自身的情况对这个项目我们提出三个关联性的最紧密的三个问题,第一个问题就在宏观的层面上,如何引进并成西海岸城市规划落地的重要战略布局者,什么意思呢?就是整个的开发区,我们看目前的开发区的整体城市规划的布局,以长江中为核心,而且在未来的几年周边的空地和新批的建设用地来看,长江中为核心的商圈将来会成为整个西海岸最大的商业办公于一体的大的区域。包括我跟规划部门的很多领导交流的时候,我们都发现一个非常重要的问题,西海岸的规划跟东海岸有一些相似之处的,而且在主观上是去进行一些相互之间的模仿的,也就是说,我们看有一个非常有意思的相似之处,我们看从西开始,主要是以办公定位,然后逐渐过渡多东会有一些商业的建筑,慢慢再往东到了东的时候,办公和商业两种业态就没有了变成了高端居住,从西海岸这边,从长江东是开发区的区,这个片区基本是以办公为主,慢慢往长江东开始出现商业核心商圈,再往西往南这个区域,基本上是以高品质的住宅为主题的,现在基本上是成点布局的,除了这个区域基本相对成熟之外,整个住宅区域和靠东一点的区域,他们都是成典型布局的,所以我们在做这个项目的时候,从开发区城市战略的角度出发,我们认为在整个开发区的CBD的骨架拉开的时候,其实我们这个项目起到一个在开发区CBD承担一个非常重要的角色。

  第二个问题是,我们如何去规避传统对本案的截流作用,融入西海岸整体商业格局。

  这个项目的十万平米的左右的体量去抗衡整个大商圈大概四十到五十万的体量上,这个项目其实是没有什么太多的的的,所以如何去规避,如何避开整个大的集中商圈对这个项目的从商业方面的截流是本项目考虑非常重要的问题。

  从开发区近几年的发展来看,近三年每年人口的增长大概在20—30万左右,开发区的人口和经济发展都常快的,人口的需求在不断变化,在这个过程当中,其实有很多的商业项目,之前开发区出现过很多项目,都是在定位的阶段的时候,其实比较符合现实的开发区的状况,但是等到建成开业以后,特别是两三年之内逐渐区域发展饱和度和人群的变化、需求的变化整个就改变了我们原有的几年所定位的商业项目自有的招客能力就会产生冲突,冲突之后由一个商业的集中体对整个项目的影响是性的。

  所以如何去规避传统的经营商圈对本项目的截流作为是我们一直在研究核心的问题。

  开发区引入大型数码卖场的客观市场论证,采集地点覆盖了整个开发区的各种场所,包括学校、超市、新旧住宅区,调研以后得到结果是比较惊喜的,在8000人的调研里面,有38%的人是愿意在20分钟以内的车程是可以到达我们这个项目进行消费的,除了数码卖场的调研之外当时还调了国际中高端的品牌消费,还有精品的餐饮消费,结果还是不错的。

  第三个方面是从自身方面,主要从开发策略及产品定位去出发的,开发策略主要是康大这个企业过去常年从事于住宅的开发,对于综合体、商业来开发,它从企业战略性上来讲有很多方面是需要去决策和确定的,比如说开发节奏、持售比等等,这个问题是从我们自身上去考虑的。

  这就是我们康大凤凰广场的项目的鸟瞰,现在项目的节点到地上的六层,整个项目有三个业态组成的,第一是西边这栋都是写字楼,中间是商业,东边这个楼是酒店的,15层以下是美国的毫升酒店,毫升酒店所不同的是康大做这个酒店与目前整个青岛市内的五星级的酒店更加偏重于渡假类型的不是完全的渡假,可能渡假更加偏重于商务一些,这个酒店是在商务的基础上结合了一些渡假功能,一部分面积特别是三层的面积,全都给了酒店做配套了,

  有一个七百平米的阳光浴池,一些SPA,然后一些会所都是在这块。

  这是从国际知名的旅游城市出发,需要偏重一些渡假概念的酒店出现,毫升在三亚有两个酒店,它做渡假性的酒店做的比较成熟。

  另外康大现在酒店的开发速度比较快,山与海项目是完全的渡假酒店,合作的是卡尔森力升??。

  2012铁观音除了里面这一层给酒店做配套以外,其余主要是以体验式精品餐饮为主,现在七月的是王子饭店,俏江南也是在谈的过程当中,其他的剩余的面积基本在南侧临街的上,主要定向为国际中高端的品牌,像宝石龙这些档次的品牌。

  因为考虑到整个集团资金分配问题,所以对康大来讲整个这个项目的开发主要是盈亏平衡位主,其余是持有的。写字楼的持售比是四比六,四是持有的,还保留三层作为康大集团的六个产业板块的办公区。

  酒店式公寓这一侧,是15层以下是毫升酒店,9层以下是持有部分,10—15层之间是公寓式酒店,16层以上这部分是酒店店式公寓精装出售的。商业部分的持有比是三比七,30%是出售的,70%是持有。

  北侧的这部分主要是出售,南侧一部分有一些一楼小面积和二楼的也是可以出售的,整个算下来资本回收基本上可以支撑项目的开发。

  我今天本来还准备了一些图片,这个项目更深入的一些图片,但是因为图片是设计院做的,在公司的时候可以打开,来了以后因为软件问题打不开,今天就只能先到这儿了,谢谢各位!

  【主持人青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江】:谢谢邵总,康大持巨资进入商业地产,我们知道很多人都进入地产,就像我前面说的中国的商业地产真正迎来一个春天,真正进入一个高速发展阶段,下面我们请我们的青岛地产圈开发和营销都非常专业的毕放世是先生来给大家总结一下青岛商业地产发展的过去、现在和未来。

  【青岛房地产知名人士毕放世】:大家好,没拿稿子,衣服也不是很严谨。我今天来首先被两件事,第一件被时代中心这个项目,主办方邀请的时候,我非常高兴,把别的事推掉赶过来。第二件事被今天来的嘉宾,今天是真正做商业地产和建筑综合体的精英们,我觉得我是来学习的,而且我刚才做了非常非常详细的笔记,今天还有两件小事,一件事是两块背板,林会长和冯大哥都知道我们经常坐在前面,很多被喷绘的背板基本上集中不了精力了,再一看今天没有太多的旭日阳光、五月风什么的,这是很严谨的背板。还有一个被今天嘉宾的认真发言所,包括衣着、PPT包括讲稿,我今天想这样说,大家现在很喜欢武林,我想戏说一下建筑综合体。

  青岛房地产知名人士毕放世建筑综合体提出的概念非常好,首先大家以前把城市综合体混淆了,建筑综合体和城市综合体是有区别的,我们来细说一下,说我们城市综合体的演变过程,打个比方来跟大家说,用美食来比,我们的综合体最到是火腿肠似的,立着的,办公室,下面停了50多车的综合体,这种综合体是比较初级的,大家想象一下很像鸡尾酒,它是以纵向的建筑模块来分割的,所以相互之间的互动很少,而且困扰又相当多,而且和周围的建筑和城市的功能相互之间的互动也少,我们见过相当多的综合体,后来演变成有一些称之为双火腿肠似的,在大港码头那里看到非常古老的也之青岛经典建筑之一的,那是双火腿肠建筑。

  后来城市综合体发展了,发展成汉堡包式的,也就是肉夹馍似的,像现在的麦凯乐,七层一落,巨无霸就是两层。很多这样的商城,大家也都知道。

  后来再发展就是比萨式的,佳世客,这么大的地最起码盖五层,后来大家一满披萨式有他的优势的,几经被模仿也出现一些问题,而且也在不同的时间得到了更多的完善。

  再有就是生日蛋糕式,原来台东万达就是肉夹馍似的,在CBD就是生日蛋糕式的。

  大家知道深圳的地王大厦,那就是并列火腿肠,还有我们其他城市的楼。

  每一个建筑和每个商业和写字楼的经营都有它痛苦的决策的过程,建筑综合体不像普通的商业,也不像普通的住宅,它是单一的,决策起来不痛苦。建筑综合体决策起来常非常痛苦,而且痛苦的过程当中,带着血和泪。

  我想给大家交流一下我个人的感受,大家知道我最近在做项目,很多人说大哥你怎么回事,去年就做,现在还没有开盘?我说没有,其实很多综合体都需要你沉淀你很多很多的思维,我觉得做综合体无外乎有四个法宝,首先要有一块石头,再是一面旗帜,还要有一个天平最后要有一个窗口,我来跟大家说说我的想法,做城市综合体做建筑综合体也好,首先就要有一个你内心的坚守,这是从决策者来说的。大家知道,我们现在很多的综合体都是这样,开始说做写字楼写字楼,两栋写字楼一栋酒店式公寓,三栋住宅OK了,做着做着一看写字楼不行,写字楼搁了做酒店式公寓,产权式公寓,产权式公寓不行,赶快找如家,这种翻来覆去的,给很多的开发者和设计者带来很多的痛苦,所以必须要有一内心坚守的基石,如果做城市综合体没有一份坚守很难做好或者很难做的成功,我一直在坚守自己的一些想法,当然这个坚守也有碰撞也有讨论,但是我觉得很多时候当你变得太快的时候,就说明你原来的想法是不成熟的。

  第二是要有一面智慧的旗帜,我们一开始这个综合体我们找了设计院,找的是杭州汉家,因为他们做了杭州万象城的辅助设计,算是方案设计的末端和施工图,我和他们交流得到了很多,做完了之后我觉得很多时候不如意,我就请来很多顾问公司来参与,参与的时候有了一家建筑公司腾出空来了,大家可能知道上海的环球大厦,还有现在建造的上海中心,这都是(跟跟斯乐)设计的,他说其实如果不是美国经济危机的时候,我轮不上和你讨论这个项目。第二让我的话就是他记住了一句话,刚才说到水域城,我知道乐客城做水域城的时候我有到了南京去看,我说南京的经历的时候,美国设计师就跟我讲,他说南京有个金陵大厦我是知道的,我说为什么知道?他说是因为新中国的第一高度,在1924年的时候,上海的上海大厦是中国的第一高度,一直到了80年,南京的金陵大厦做到了三十多层,那个时候中国没有规范超过100米,而且那个时候成本又相当高,施工单位又没有,那是中国第一个这么高的,也就是说在20年代一直到80年代将近五十多年的情况下没有在中国盖这么多高楼,但是设计师说我要给以后的人做一些铺垫,所以这个设计师提到,他说正是因为这个才有了现在看到的深圳的赛格,广州的通信大厦,上海的金茂还有刚才我说的环球。他说到这里我就说我想让你看我们的项目然后让你参与,然后他说我要谈价钱,他看到我脸色不好,这个时候他说我谈价钱并不是真正谈价钱,是为了看你对我智慧的尊重。然后在付款之后,他说两问题我看出来了,第一是外立面,他说脸色不好是因为内脏有问题了,第一次设计的外立面是去年七月份的,我们当时想外立面尽量多一点广告位,这个时候他就说,他说你不要把所有的功能都做成商业,你的内脏都要做商业,你的表情你的脸色就出问题了,所以这个建筑就不唯美。第二你看楼顶是平的,说明你发型不好,发型打动不了和你交流的人,我就觉得确实,我就照照镜子我的发型很差,所以我觉得一个建筑应该有它的表情和发型。他现在给我们做了两个项目,一个是开发区的羽毛球中心一个是我们现在做的综合体项目。

  后来再交流的时候,一个综合体一定要有一面智慧的旗帜。不是一个人,应该是很多很多人。

  我给这个建筑的楼梯的扶手做了一个设计,这个楼梯的扶手当你扶着扶手沿体而上的有很多人名,我用的是英文和人的拼音,我这个设计是一个创意,以前我带孩子去现代文学馆,老舍的儿子给这个门设计了一个把手,方方的,是老舍的,当我手推开这个门的时候我和老舍的手是碰撞在一起,当以后的人扶着把手的时候是触摸着这些人的智慧达到人和建筑的的愉悦,所以这个扶手上有很多的同事,当然是他允许的,这是知识对智慧的一种尊重,而且这面旗帜一定是大家智慧综合体,所以要有一个智慧的旗帜。

  还有就要有一个诚信的天平,所有的综合体项目其实不是你的建筑设计是你的利益再分配,如果我们把项目卖的很贵,那买的商家怎么租给商户,商户怎么去卖商品,业户怎么能得到实惠。其实是你利益再分配,你在设计的时候,刚才我在听各位嘉宾的时候有更多的空间留给我们的业主,而且不是那种窄窄的,其实你个诚信的天平怎么做这些事情,怎么样把这个利益再次的有把握的或者是有步骤的去分配,这是城市综合体的命脉,很多城市综合体卖的很好,但是一到经营了就出问题了。

  还有刚才谈到的不要把最好的给最贵的,把最好的卖给最贵的,当然你是得到了利益最大化,但是你长久的利益最大化是得不到的,这里面还有一个问题就是我们和客户的诚信,我们对项目的诚信常重要的。我经常说我有个朋友,中国著名策划公司的知名策划人,他说以后公司要改三拍公司,我们出去给人顾问,策划,来不来就上百万,首先就是拍胸脯,兄弟我从法国回来,其实我在美国待了很长时间,我没有看到那些权威们,像我们这样专家们这么拍胸脯,刚才提到马赛的公寓,但是我觉着法国的设计师也没有那么高傲,拍胸脯,第二拍脑门,最后项目干的好以后还说得过去,干不好,你看执行有问题,管理问题,拍走人了,这些诚信都是给建筑综合体带来致命的。

  最后我要告诉你说要有一个未来的窗口,要给所有的业主、参与的人还有进来消费的人一个希望,就是要有想象力。我来讲个故事给大家轻松一下,福州有个三方??气象楼邀请我去,大家知道那是老福州的近代中国资本主义萌芽的非常重要的地方,到那儿的时候,我就感受,我在一个普洱的店里头就坐下了一这个老板就问我,先生你为什么到这儿来喝,说一般在福建喝铁,而现在最流行的是金俊美,银俊美,你干吗来喝普洱,我说因为你的门头上只有普洱的广告,我说还有你屋里开着空调,你只卖普洱是因为你,你开着空调是因为对我的尊重,他说我还有十五天就关张了,因为人太浮躁了,因为他是人。我说我有一丙普洱,这是我买房的时候送给我的,我在贴一张封条,有我的签名,我交房的时候会给你这丙,而且有编号,只要我健在,只要我孩子健在还有公证处还有我这个公司,你每年这个时候都可以拿一丙新,但是有一个原则,条件,你不能把原来这丙喝了,如果你喝了,我就把我存的送给你,以后我就不送你了。开发商说了,就是为了让你为未来留下点东西。在你离去时候,当你不喝这个的时候,会给这个社会,会给你的亲人留下很多东西,但是你喝了也没关系,我的留给你。但是这个洋老板很兴奋,他说哪有这样的开发商,我就想这样,他有一个普洱场,他说一个建筑总比开发商和设计事年纪大,建筑和人重要留下点什么,但留下的是一种记忆,留下的是一种坚守,留下的是一种智慧的延续,他说这个开发商在哪儿?我说这个开发商就是我,谢谢!

  【主持人青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江】:谢谢毕总,非常经典。非常感谢毕总。今天嘉宾的非常非常的精采,我觉得还是请一位领导做一个总结。下面以热烈的掌声邀请我们青岛市房地产协会开发委秘书长青岛房地产经理人俱乐部的秘书长冯显泉先生来为我们今天做一个的总结。

  【岛市房地产协会开发委。青岛房地产经理人俱乐部秘书长冯显泉】:我现在最想说的话两个字“感谢”,感谢业界的各位朋友,从始至终参加完这次专业性比较强的论坛。

  青岛房地产协会会长冯显泉秘书长第二感谢的朋友对这次论坛的重视。

  第三特别感谢时代中心的领导对这次论坛的大力支持。谈到今天这个论坛,我想有以下几点体会:

  一、在青岛地产行业,应当说是第一次就建筑综合体来举办一次论坛,这次论坛无疑会给青岛房地产行业成长进步提供相对系统的关于综合体研究的分享平台,关于建筑综合体的兴起和城市发展和城市繁荣的关系,让青岛的业界对房地产关于商业地产综合性的探讨特别是城市综合体动一个城市重要贡献,对这方面的认识和运作提供了较好的参照性。刚才几位嘉宾从各自不同的方面去分享了他们的和体会,这些分享无疑给我们开发商、运营商、合作单位等丰富了思,丰富了专业知识,这是第一点。

  二、青岛市房协自2009年11月发起成立了青岛房地产经理人俱乐部以来,到现在为止,一年半多一点,应当说为青岛的房地产经理人乃至于青岛房地产行业搭建了一个高层次的非常活跃的交流平台,成立以来,组织了一系列专业的论坛、沙龙、座谈会、、联谊会等丰富多彩的活动,如果说青岛市房地产协会是会员单位,主要是开发企业,包括一部分管理部门和营销代理企业等,青岛房地产经理人俱乐部目前经过运作已经基本成为岛城房地产经理人的家,当然下一步房地产经理人俱乐部会给业界带来更多的精彩。

  三、青岛房协及房地产经理人俱乐部在发展中,离不开大家的支持,离不开大家的厚爱,青岛房地产经理人俱乐部本身就是青岛房地产业界的一个平,是经理人一个平台,成长的一个平台,交流的平台,联谊的平台,所以下一步我们将通过调动各方面资源,运用各方面资源搭建一个能够创造独特的思想,独特的见解,独特的智慧进而影响青岛业界,影响青岛市场,影响青岛的受众一个平台,希望大家更多的给予经理人俱乐部以及房协支持,给予更多的厚爱,希望我们青岛的业界有更多的发展和进步。谢谢!

  【主持人青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江】:非常感谢,应该这么说冯处说出了我们房协、说出了我们经理人俱乐部的。非常感谢时代中心,感谢魏总,待会儿希望大家留下来晚餐进一步交流,如果谁想听故事就找找毕总,想听听国外做的怎么样要找春雨同志,如果找时代中心做的怎么好,要找苏总,再有机会的时候我们一块到城阳,到时代中心再办一次城市建筑或者是城市综合体的论坛,再来邀请业界的同仁们共同进行学术性的讨论,我们讨论我们青岛的城市综合体,我们讨论我们青岛的区域性综合体怎么发展,怎么建设,怎么运营,怎么为青岛市民提供更好的服务,今天高峰论坛结束,非常感谢大家!

名茗乡铁观音推荐专题

你可能还会关注的文章
    无相关信息
  
促销活动
本栏热门
编辑推荐
网站留言 | 关于我们 | 广告业务 | 名茗乡安溪铁观音产地直销
联系:QQ:56629953 (17330134) 旺旺:名茗乡 电话:0595-22255331 13960228667  闽ICP备1100660号|